提前大规模布局商业地产令远洋地产近年的现金流、毛利率受到一定影响，但随着商业地产布局的日益成熟，如今远洋正在进入收获期。远洋地产总裁李明透露，从今年开始，远洋每年将有近30万平方米的商业物业正式投入运营，这意味着拿地、开发的高负现金流时代过去了，商业物业布局将开始为远洋贡献正现金流。

远洋地产布局商业稳步推进 苦尽甘来商业地产进入收获期

根据远洋地产之前的公告显示，今年1-9月，远洋共录得协议销售额约236亿元，同比增长24%，累计完成全年目标270亿元的近90%。而根据花旗近日的预测，远洋全年销售额或将超过300亿元。虽然远洋取得了不俗的销售业绩，但今年的中报业绩公布后，公司低于行业平均水平的净利率引起了业界关注。据花旗测算，远洋今年中期的净利率为10.6%，这个数字明显低于行业15%的平均水平。2011年该公司净利润率为12.9%。

远洋地产总裁李明表示，“远洋背着那么多持有物业，商业物业的前期只投入没有回收，这对于现金流、毛利率的影响是非常大的，可以说远洋之前经历了所有转型企业都会遇到的阵痛期。但今年开始，远洋每年将有近30万平方米的商业物业正式投入运营，毫无疑问，商业物业将逐步产生现金流和收益，这对公司的业绩和未来发展将产生极大的影响。”

针对未来的商业蓝图，李明进一步表示，远洋现在的土地储备是2300万平方米左右,其中商业土地约有370万平方米，这些土地储备足够今后一段时间的开发。未来商业用地份额将逐步增加。

谈到收益时间，李明表示，预期收益也因不同业态而不同，从项目自身盈亏平衡，到累计盈亏平衡，直到最后整个项目达到盈亏平衡，以及正现金流。对于写字楼，基本上第二年出租率达到70%以上就可实现盈亏平衡;商业物业需要到第三年才能达到。真正有正现金流，写字楼快的话八九年，慢的话10年左右;商业还要慢两三年左右。“由于远洋对商业地产的布局早已开始，因此前期的付出阶段已经接近完成，即将迎来的是收获期。”

住宅坚持中端产品库存去化 做“养老产业”而非单纯的“养老地产”

大力布局商业地产的同时，是否意味着远洋传统住宅开发领域将发生变动呢?对未来市场如何看待呢?李明认为：今后一段时间一线城市的市场变化不会太大，销售面积超过1000平方米的城市全国不超过10个，但这些城市只要政策有变化，房价肯定变动。二线城市的市场波动比较大，但总体而言赶不上一线，也赶不上三线。从人口增长、城市拆迁、房屋更新这三点来看，二线城市已经发展得比较稳定了，不会有太大市场。

“我倒认为三线城市很有市场：竞争小，但同时市场容量也有限，开发不超过20万平方米、不超过两期的项目就很合适。远洋曾进驻一个中山的镇，项目销售8个亿，给了我们一个惊喜。”

李明表示，为了应对市场形势以及公司发展，远洋也在主动进行市场策略的调整。年中制定目标时，我们就对库存较大的中端项目坚持去化、去库存第一，对低端和高端维持价格不变，如果市场允许，价格可能还会略有上升。

而针对外界盛传的远洋将进军旅游地产的说法，李明进行了否认。“远洋做旅游地产是选取资源合适的项目做业务多元化尝试，我认为称为试水更为合适。”李明表示，养老地产远洋已经在做了。就他看来，现在国内的养老地产还只停留在概念阶段，从本质上说都是打着养老的旗子，继续发展地产的产业。“目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及更多的规定，比如，老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但就这些方面的法规尚不完善，所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过。目前中国养老地产最急缺的是实践。而远洋要做的正是这种真正的‘养老产业’。”

长期看好地产发展 多区域战略成远洋调整方向

今年1至7月份，远洋在北京市场份额占比约4.5%，与去年基本持平，北京市场排名第四。而在李明看来，这主要因为前三名的企业都是从事保障房建设，有大量双限房项目的销售，这与远洋的销售策略和在北京的管理开拓没有关系。但是李明表示，在远洋的发展战略中，北京以外区域所占比重确实增加了。“早在2010年，我们就意识到北京将是宏观调控的重灾区，但远洋过分倚重北京，单北京区域销售业绩占远洋总业绩的70%，这必须调整，但很有难度，调整过程就是三年的‘卧薪尝胆’。去年270亿的销售收入仅来自9个城市，今年扩大近一倍有了17个城市。以前每天的销售业绩多的话七八千万，少就一两千万;而现在，多可达1个亿，少也有五六千万，主要就是因为销售的城市多了很多，不单依靠北京。”

而对于宏观调控政策走向的预测跟判断，李明认为国家应该暂时不会出台更严厉的调控政策，而会把主要精力放在落实已出台的调控政策上。各地方政府也会在不违背中央关于限购、控制土地和销售价格等主要政策的前提下，积极地支持房地产市场的发展。

“至于后期政府可能采取的调控方法及政策走向，其中可能的方法是采取经济手段，地方政府要像企业一样，关注现金流，薄利多销，推出优质低价土地。从长远来看，房地产发展仍然在经济发展中占有重要地位，发展的方向不会改变。”李明表示。