引言：养老服务业的前景广阔，已经激起养老地产、养老保险等行业的极大投资热情，但资本的狂热却流于炒作概念，养老作为社会问题，政府政策、社会养老意识等亦未跟上，中国养老业的发展还有诸多难题待解。

据统计数据，到今年9月，我国老龄人口已超过两亿，人口老龄化已成为我国经济社会发展面临的基本国情之一。与庞大的老年人口及其巨大的服务需求相比，目前国内养老产品供应处于严重不足状况，老年人群的养老需求得不到满足，商业模式模糊、盈利模式不明是养老产业亟待解决的问题。

近日，国务院公布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》和《关于促进健康服务业发展的若干意见》，两份意见稿都提及要注重社区养老、养老机构在养老服务业中的重要作用，并就社会力量举办养老机构所面临的“融资难”、“用地难”、“运营难”等问题，提出了一系列的扶持政策。

在11月12日闭幕的十八届三中全会上，中央明确提出必须加快社会事业改革，全国社保制度将正式进入体系建设阶段，这必将激活社会力量的参与。业内人士表示，在产业指导方向明确与政策鼓励护持的双重刺激下，我国养老服务业的发展空间已经打开。养老服务业的前景广阔，已经激起养老地产、养老保险等行业的极大投资热情，但资本的狂热却流于炒作概念，养老作为社会问题，政府政策、社会养老意识等亦未跟上，中国养老业的发展还有诸多难题待解。

民资进退两难

身为一家非盈利性医疗机构负责人的张萃叶，这几天正为新开办一所养老院而忙碌不已。“我比较看好养老业，医养结合也有助于我们的业务拓展，现在最大的问题是选址。”她对本刊记者称。既要交通便利、风景优美，又要配套设施完善、预留空间大，这是张萃叶理想中的选址标准，而要在北京五环内寻找这样一块地盘，现成的资源难以找到，单独开发光是土地出让金就难以承受。“距离城区太远，交通不方便，配套设施又难以跟上，就很难吸引老年人入驻了。”

养老用地的成本高昂是不少养老企业面对的首要难题，亲和源股份有限公司董事长奚志勇表示，拿地难、拿地贵制约了养老地产的发展，他所在的企业拿到的地既不是公益性的也不是商业的，处于不尴不尬的境地，而土地解决不了，其他配套政策也是空的，享受不了国家现有的非盈利性养老政策。

在张萃叶等感慨进入养老业面临诸多不易时，已经开办三年有余的寸草春晖养老院的管理者则为如何经营下去忧心忡忡。

三年前，在各路资本纷纷涌至养老业，圈钱拿地兴建养老社区、养老公寓之时，位于北京北三环内的寸草春晖养老院则定位中端，主打养老项目改造，并且只为失能、半失能老人提供服务。寸草春晖选择机构护理服务，“主要是考虑到了支付能力的问题。以居家养老服务而言，很多老人需要的其实是家政服务，对专业的家庭护理还没有概念，很难说服他们花高价去购买这样的服务。但机构护理服务就不一样，它是一种刚性需求，当老人身体需要护理而家庭难以承担时，越来越多的老人会选择入住机构。”寸草春晖院长王小龙称。

而现在，寸草春晖也面临不少困难：房租和员工成本支出占到了养老院每月固定支出的近80%，一年150万房租，外加300万的转让费，相当于用写字楼的价格办了养老院。10余万元的政府补贴与投资1000万元相比是杯水车薪。王小龙说，要实现收支平衡，养老院的入住老人需要达到85人左右，而在满员的情况下，养老院也需要六七年才能收回成本。

这只不过是民营养老机构所面对难题的冰山一角，除了投资战线长、成本回收慢之外，运营风险大又没有保障，而老年人病多、易出意外，也给养老院带来不少的责任与麻烦，有时一个医疗纠纷就能拖垮一家养老院。同时，政策配套措施不到位，如医保卡不能与养老院内的医疗机构联网、民营机构所获床位补贴等财政支持力度不够等。这都导致一些有想法、有热情的民间资本对养老业“望而生畏”，不敢轻易涉足。

激发老龄“有效需求”

一边是现有养老床位难以满足老人需求，另一边却是养老床位的平均使用率只有60%，有的民营养老院空置率更是高达90%。这是养老业面临的现实窘境。而在北京，最热门的养老院排到床位要等100年，一些高端定制的养老机构每月花费在3万至5万元。

同样的现实难题亦发生在养老保险业内，不少保险公司介入养老产业，定位一般集中在高端人群，选址也以北京、上海、广州一线城市为主，少数已开售的养老社区类保险产品最低门槛在60万元左右，2009年保险业第一家获得养老社区投资试点资格的泰康人寿，就明确规定缴费起点为200万元。而在我国，农村老年人占多数，收入都比较低;即使一般的城镇工薪阶层，也难以承受得起这笔费用。“险资进入养老社区，其潜在吸引力在于这些养老社区的稀缺性和高端享受，而其高额保费显然不是针对普通消费者的。”一位保险公司业务经理对记者如此表示。

“我国养老产业目前仍处于起步阶段，产业规模偏小、总体结构失衡、整体水平较低、市场秩序失范，明显滞后于老年人口消费需求的增长，滞后于经济社会的发展。”对于养老业的发展现状，全国老龄办副主任阎青春总结道。

这也是当前我国养老产业发展面临的难题，服务产品供给不足、产业布局不完善、高中低市场资源分配不合理等现象比比皆是。

因此，虽然有专家估计到2015年，我国养老行业的需求可能达4500亿元;到2020年，养老服务业可能提供约1000万个就业岗位，按照老龄人口计算，老年人群的潜在需求很庞大，养老业的发展前景可期。但现在的关键问题是，如何把市场的潜在需求转化为社会的“有效需求”。

这也引起了业内的反思，中国人民人寿保险股份有限公司副总裁王慧轩称：“现在不少保险机构投向高端的养老社区，这是养老业的一部分，作为一种商业模式是有必要的，但对于解决中国的养老问题却并不具备普遍价值。因此，我们还需更好地研究，在充分评估各阶段的社会特性跟需求的基础上进行模式创新。”同时，在全社会广泛关注与政府大力扶持的背景下，养老产业内部还需对行业进行准确定位。有行业专家表示，结构性的产业政策出台后往往会造成结构性问题，养老业前置性的进入门槛低，更易造成一哄而上、盲目发展。

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养老产业专家谈

国务院发展研究中心产业经济研究部部长冯飞：养老产业需要不断创新

商业模式的创新：第一，平台经济企业的重要性，即平台通过信息化的手段提供一揽子服务，下线的具体服务由各企业来做，直接面向客户。第二，考虑PPP模式的具体实现，即政府和企业合作伙伴关系，养老产业和社区、基层政权能够合作非常关键。第三，个性化服务，即信息技术应用在提升养老服务业效率方面很重要，可使老年人获得服务的便利性大幅提高。

国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹：养老地产面临四大挑战

第一，开发支持政策不足。一是土地政策，通过土地招拍挂拿地，成本会非常高;二是财政政策，一些城市对床位建设和设施建设的补贴，要求高，前期开发建设资金的压力大。第二，金融支持工具准备不足。银行贷款较短期，养老设施还没得到回报就得偿还;而且盈利模式不清晰，银行不愿意贷款。第三，配套的养老服务准备不足。第四，养老观念转变和财富累积不足。要把一辈子的积蓄拿出来，老年人舍不得;财富积累上，面临“未富先老”的状况。

中国老龄科学研究中心副主任党俊武：老龄产业的发展战略

第一，创造有效刚性市场需求。开发老龄产业，包括养老地产、老龄服务、老龄金融和老龄产品，要用社会力量来做，市场机制最终才能提供价廉物美的老龄服务。第二，加快建立健全老龄产业政策，重点领域一是土地，二是税收。第三，加快培育老龄产业组织。第四，加快老龄金融创新。第五，着力开发老龄用品市场，而这个市场的发展，将来绝不亚于养老地产。