国外早就流行的以房养老在日本发展的以房养老政策是如何运作?日本从1981开始引进“以房养老”的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。

日本的“以房养老”制度的对象主要是针对一些在退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人，可以以他们的住房为抵押来预支贷款为期提供生活资金。在具体实施上，根据地方政府或金融机构的政策规定，在条件和内容上会略有不同。不过总的来说，要想享受这项制度的条件是比较苛刻的。以东京为例：首先在申请条件上，申请人要在65岁以上，得居住在自己持有产权的住宅当中，家庭成员构成不能超出单身、夫妇以及夫妇两人的父母的范围，也就是说不能有子女同住。申请人家庭的人均收入还要在当地的低收入标准之下，并且已经申请了低保等福利政策的家庭还不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋得是土地价值在1500万日元(约合人民币 120万元)以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每三个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还。(国外以房养老模式，日本如何运作?)