从当期形势来看，中国是世界上唯一老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。截至2012年底，中国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。

面对未来中国面临的严峻养老问题，国务院站在顶层设计角度，在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“以房养老”这样一个试点性的建议，对于这件关乎每一个人利益的事情，我们必须要想明白其中的不明之处。

首先，这里面存在这样一个悖论，从性质上来看，“养老问题”根本上是属于社会保障的体制性问题，应当属于非营利性项目。而金融机构是一个营利性机构，不是社会福利保障机构。如果没有认清两者基本属性特质，以一个营利性机构去干非营利性的事，必然有不妥之处。另外，对于金融机构营利性与风险控制性而言，在进行“养老房产”评估的时候，具有决定性的审定权与议价权，在信息不对称的前提下占尽优势，所以，反向按揭贷款的偿还方式带来的盈利与房屋出售价值之和必然远大于其贷款额度，金融机构才有利可图，这档子“生意”才能做。若是“生意”可做，老人自己子女先不谈，即便抵押给自己的亲人、朋友也可，又何须反按揭贷于“既非远亲，又非近邻”的金融机构？当然有人会说，反按揭于金融机构，因为他们有钱；而事实上，如果需要大笔资金，直接卖房子便可。而如果是需要每月固定支出，那么只要以前做好一定理财投资，一般性家庭开支也是完全可以满足。

其次，在未来的一段时间内，房价如果不再延续不断上涨的趋势，而是走入持续下降的通道。那么整个房地产就会受到冲击。而反按揭贷款时，“房子”一般居住时间长，折旧率高，即便是较新的房屋，也依然是属于二手房市场，在整体房产行情不好的情况下，作为风向标的二手房市场所受到的冲击或将更大。金融机构是否会“明哲保身”，附加某项反按揭合同条款，诸如“根据形势减少供贷额度”？在实际操作中，也是一个值得注意的问题。

最后，还涉及居住房屋70年土地使用权的续期问题，但考虑到很少有一套房子可以坚挺70年，所以，这个问题已然可以暂时不考虑，但并不排除在涉及具体统筹方案之外。

不动产除去具有特定的居住功能外，还具有投资保值增值功能，现在涉及的“养老功能”，实际上只是围绕“保值增值”可以产生的现金流这个命题做文章。而产生稳定现金流的主要是房产的出租与出售价值，所以合理的租售比是“养老功能”效益能否最大化的一个要素。因而客观、科学、中立的评估体系的建立和相关配套制度的完善是“以房养老”可行与否的关键。

以“房”养老模式，在部分发达国家已然成熟很多年，我们在引进与学习的过程中，必然需要因地制宜，结合我国特色来考虑。在落实层面上，如何平衡政府、家庭、金融机构？这三者的关系，是整个以房养老可实施性的关键，建议参考美国联邦模式，可以建立一个福利性政府性的房屋养老基金，统一办理申请手续，判断其市场价值，以房屋资产证券化形式，打包出售给机构投资者或者个人投资者，以市场价值判定其价值，然后再根据出售价值，返还资金于房屋抵押的老人。

一方面，可以避免金融抵押机构与“老人”在信息不对称前提下发生错误交易，提高公正性。另一方面，市场化运作的条件下，也更有利于实现房屋的自我价值发现功能。总而言之，以房养老在实际操作过程中，需要政府强大的公信力，并以福利性基金运营管理的透明度为基础。