近年来，“以房养老”作为一种新的养老形式出现在人们的视野中。2011年，民政部部长李立国透露，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。民政部将试推“以房养老”。

2013年9月，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

当社会各界还在论证“以房养老”是否可行时，很多老人已经尝试利用房子解决自己的养老问题。但由于相关制度的不完善以及法律知识的匮乏，许多老年人非但没能安享晚年，反而惹上了烦恼。

北京市丰台区人民检察院民行处自2010年以来办理了22件涉及“以房养老”的申诉案件，发现主要有三类纠纷。

房产给儿子要给自己“留后路”

孙老太老伴早年去世了，膝下有一儿一女，也都已经成家了。前些年自家房屋拆迁，孙老太获得了一套三居室，考虑到养儿防老，最终还是得依靠儿子生活，孙老太就将房子登记在儿子名下并与儿子儿媳同住。

开始全家生活愉快，有了小孙子后孙老太更是开心得不得了。可后来儿子与儿媳渐渐分歧越来越大，经常吵架，甚至动手，儿子也离开家在外居住长达八年，儿媳一气之下与儿子离婚，并起诉到法院要求分割财产。

法院在审理中考虑到儿子的过错程度和保护妇女儿童及生活困难一方的原则，将房屋判给儿媳，直接导致孙老太现在无房可住。孙老太原本想要的幸福晚年生活全因房子的归属问题化为泡影。

检察官分析：丰台区人民检察院检察官王子涵说，此类案件多发于农村家庭中，表现为老人与家属在拆迁补偿、房屋买卖、共同出资建房时，没有对日后房产的归属及相关利益分配进行明确约定，导致纠纷发生，老年人权益受损。

对于这种情况，老人应在房子过户前，用书面形式明确约定房产的归属以及相关的利益分配，从而规避日后的隐患。

公租房归谁承租人说了不算

程大爷与外孙小谭一直居住在一起，后来房屋拆迁，二人被确认为拆迁安置人并分到一套两居室公租房居住。程大爷与房管部门签订了租赁合同，外孙是共同居住人。

程大爷临终前订立遗嘱，将自己与外孙小谭共同居住的公租房作为遗产留给儿子。程大爷去世后，儿子将这套公租房的承租人变更为自己，并将户口迁入。小谭则面临无处居住的困难，进而起诉到法院。

法院经过审理认定程大爷的遗嘱因无权处分而无效，外孙小谭又是程大爷生前的唯一共居人，最后应由小谭承租该房。

检察官分析：丰台区人民检察院检察官张葳说，此类案件主要源于具有特殊产权性质的公租房和单位房，老人认为自己居住的房子归自己所有并有权处分，实际上公租房、单位房的产权人并不是实际居住人。在法律上，承租人生前的共居人是唯一具有居住权的人。当事人在遗嘱中的处分在法律上是无效的。

协议没写清遗赠扶养难执行

老太太与老伴晚年无人照料，雇了一个保姆照顾二人起居。这个保姆挺能干，日子长了，老两口也觉得挺依赖保姆的，于是就与保姆签订了一份房屋买卖协议。

双方约定由保姆照料二老的日常生活及生养死葬，二老的房屋就归保姆所有，房屋的价格与保姆费相互抵消。协议一签订，老两口就立刻给保姆办理了过户手续，房屋产权证变更为保姆所有。

办理完不到一年，老伴去世了，老太太伤心之余发现，保姆竟然消失了，并且房屋已经转卖过户给了他人。老太太立刻向公安机关报案，但公安机关以此案为民事纠纷为由不予立案。后来老太太又向法院起诉，经过长达8年的诉讼后败诉。

检察官分析：检察官张葳说，此类案件主要发生在非家庭成员之间。多是因为遗赠扶养协议存在瑕疵。为防止这种情况发生，双方应将遗赠扶养协议进行公证，且在协议中写明，等老人逝世后再将房子过户，以确保老人的权益。

检察官说法

以房养老法律要先行

北京市丰台区人民检察院检察官王子涵认为，上述纠纷产生的原因在于部分老人缺乏基本的法律常识和防范意识。

一些老人因为不懂法，订立瑕疵遗嘱或协议，使自身或其他利益相关人员权益受损，难以达到以房养老的目的。

另外，相关制度的不完善也导致某些纠纷的处理无法可依。例如，对于《土地管理法》实施前的农村房屋买卖行为该如何定义问题、受赠人是否应该偿还赠与人之前支付的装修费用问题等，相关法律都未作出明确规定。

我国正步入老龄化社会，在大力推进“以房养老”之前，还应当建立健全我国的社会保障体制，探索实行适合不同老年群体的养老助老举措。

通过借鉴国外成功经验，结合国内和区域实际，根据城乡老年群体居住环境的差异性，探索实行有针对性的以房助养措施。

与此同时，还应做好面向老年人的普法宣传工作。深入社区街道，以百姓喜闻乐见的法制讲座、宣传栏等形式宣传相关法律规定，提升老年人的法律意识和防范意识，切实保障老年人的合法权益