繼演藝地產、旅游地產之后，養老地產成為眾多開發商新的轉型選擇，萬科地產、保利地產、遠洋地產等紛紛進入，據統計顯示，目前已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。然而，由於養老地產在我國尚處於起步階段，產品模式、運營模式、盈利模式都處於探索中，大量開發商的進入也引發了業界關於養老地產發展誤區的擔憂，遠洋地產董事局主席、總裁李明便坦言，目前國內的養老地產從本質上來說都是打著養老的旗子繼續發展地產，缺乏固定的盈利模式，而開發商的盲目投資可能會導致養老地產成為繼商業地產之后的另一個房地產泡沫所在。

那麼，作為一個新興產業，養老地產的獨特性何在？如何去把握養老地產的本質？作為開發商，在發展養老地產的過程中需要注意哪些關鍵點？江蘇中大地產集團董事長、無錫九如城養老產業集團董事長談義良，早在2009年便涉足養老地產領域，他的經驗和做法，或許能給出這些問題的答案。

先行涉足養老地產

2009年，正是國內房地產市場最為火熱時，為何在那個時候選擇做養老地產，談義良表示，隨著我國老齡化社會結構的形成，僅靠公益來支撐養老產業是不行的，如果沒有獨特的盈利模式和商業模式，公益也是支撐不下去的。

2009年1月，中大地產集團董事會通過立項開始做養老產業。在此之前，談義良已經研究了很長時間。他說：“3年多的時間裡我們考察了日本、韓國、美國、歐洲、台灣等十幾個國家和地區的養老理念、養老服務和養老設施，花了幾千萬元的咨詢費，寫了幾十萬字的考察報告，最終才有了關於養老綜合體的做法，我們的第一個項目落在了江蘇宜興，其九如城項目投資38億元，明年10月將會有第一批康復醫療中心落成。”

養老綜合體的概念，是談義良想出的養老養生一體化的解決方案，它承載了老年人在生命周期中所需要的各種功能，包括醫院、養老院、康復中心、購物中心、老年住宅、公園等。這些功能空間不是簡單的組合，而是與老年人在生命周期的各個階段所需要的服務相結合，從一個健康老人不要護理的狀態到半護理到全護理。

關鍵在於后續運行和服務

關於開發養老地產，談義良總結了兩個關鍵：一是未來運行和服務，這決定了一個養老地產項目未來是否能夠持續﹔二是盈利性，養老產業的前期投資大，盈利回報卻是長期的，所以要探索出合適的盈利模式。

而后續運行和服務，談義良強調：“這一點在開發中一定要前置，運行方案在規劃設計的前期就要進行，目前很多開發商對養老項目的運行沒把握，很多都還停留在做養老住宅階段。我們做養老地產未來考慮的一定是運行，而不是銷售，我們所持有的物業是靠未來的運行和服務去升值的。”

基於以上兩個關鍵，談義良說：“做養老地產一要有公益性，如果要充分考慮盈利的目的，我奉勸大家不要做，把盈利放在第一位時就很難去堅持養老、服務品質﹔二是要有持之以恆的心，因為這個行業投資周期資長，收益獲得慢，以我們的九如城項目為例，前期投資我們計劃在5至8年才能完成盈虧平衡。另外，作為新興產業，還存在政策不確定性等潛在風險。”

深耕長三角區域

投資大、回收慢，是養老地產的一個特征，自身如何來破解，首先企業要有比較強勢的資金實力。談義良表示，早期如果現金流支撐不到位，項目將會很難做。資金來源方面，除了公司自有資金，銀行貸款是重要的一部分。

我們的打算是在沒有外來投資機構進入之前，先做3個項目，之后再考慮引進戰略投資者。雖然有不少投資者尋求跟我們合作，但我們現在尚沒有接受任何投資者的投資，等做出標准，我會明確地投資者需要拿出多少回報給股東，而現在我還不能明確告訴投資者收益和回報比例。” 談義良說。

談及規劃，談義良計劃用10年的時間做100萬平方米的養老地產。他表示，因為公司一直走的是穩健發展的路子，中大地產一直以來的主要發展區域是在長三角，目前還沒有全國擴張的想法。“因為一個企業要進軍一個新的區域，就要充分了解區域消費群體的生活習慣以及區域傳統，把江南的東西帶到北方去，肯定會水土不服，我們的目標就是把長三角做好。

在談義良看來，“養老，不僅僅是經濟供養，或者說並不僅僅是喂養，更是一種高層次的養，是包含敬仰之情的體貼與感情的雙重付出，且精神方面比生理層面對老年人來說更為重要。”基於這樣的理解，談義良視養生為養老的重要組成部分，包括延年益壽、強身健體、修身養性、養生文化體驗等。他說：“養老地產我們也可能做不到全國最大，但是我要做成老人最喜歡的養老地產。我最大的欣慰就是看到一群老人快樂幸福地生活在我的養老社區中。”