大渡河路一小区楼房漏雨，业主想申请维修基金进行维修。但工作人员查询后发现：小区维修基金匮乏，巧妇难为无米之炊。类似情况，并不少见。防盗门坏了、电梯运转不灵了，小区欲动用维修基金却发现“囊中羞涩”。

维修基金俗称住宅小区的 “养老金”，而它的严重短缺正困扰着越来越多的小区。嘉定组人大代表近日提交的一份 《关于完善住宅物业管理机制体制的调研报告》就涉及此类问题。据调研，嘉定区现有257个业主委员会开设维修基金账户，其中216个业主委员会已使用维修基金1.6亿元、123个业主委员会的账户余额仅剩887万元，不到首期筹集资金的7.8%。按相关规定，用了70%就需要重新集资，可维修基金的再筹之路非想象中那么易行。

再集资遇“三分之二”之困

维修基金匮乏，要分几种情况。 《上海市商品住宅维修基金管理办法》2000年10月出台，商品房的首期维修基金由开发商和业主共同缴纳，而早期建设的商品房未设立首期维修基金;另外，部分住宅小区因维修基金使用范围过宽而过快出现亏空。调研发现，随着老旧住宅小区综合改造力度加大，如平改坡、绿化补种、小区道路和外墙面维修、楼组防盗门等技防设施的安装均需动用维修基金，导致很多小区维修基金总额急剧下降。

维修基金一旦短缺或用完，业主就需再集资。根据《上海市住宅物业管理规定》，“未建立首期专项维修基金或者专项维修基金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修基金”。 “这意味着维修基金用了70%就需重新集资，但大多数业主并不愿意掏钱。”调研报告显示，截至目前，嘉定区仅一家业主委员会正在尝试再筹维修基金。

再筹资金首先遇到“三分之二”的制度之困。 《上海市住宅物业管理规定》第62条规定：“物业部分共用部分的维修、更新和改造应当由部分共用的业主决定，并经专有部分占部分共用部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占部分共用部分总人数三分之二以上的业主同意。 ”

在部分小区，为了凑足这三分之二的签名，难度不小。闵行一小区需再筹维修基金，用于更换五部电梯的通话系统，却足足花了一年半时间。 “有的业主是外地投资客，有的在国外，要凑齐这些签名并不容易。 ”

“一些业主连物业费都不交，何况维修基金。而法规条款缺乏可操作性和强制性，加上业主又不配合，不少小区遭遇业主大会召集难的尴尬，以致补建、再筹和正当使用维修基金都碰到了决定难、实施更难的窘境，业委会对此也感到束手无策。 ”参与调研的代表说。

公共收益能否补充维修基金

没有维修基金，小区又需要来维护，怎么办?有的小区想出了用公共收益来补充维修基金的办法。根据相关法规规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。

小区电梯里、过道中的广告收入，公共停车位停车费等，都是小区公共收益。心细的陈先生曾给小区物业算过一笔账，小区住宅共有20部电梯，电梯里的广告牌每块每月租金80元，每个月加起来有六七千元，一年下来就有八万元左右;物业公司对双休日来小区摆摊设点的服务摊位每天收取400元租金，一年下来大约有4万元;光这样算下来，小区公共收益一年就有十多万元。

这笔钱似乎能解维修基金匮乏之困。《物权法》也规定，小区公共收益属于全体业主所有，其管理和使用应当由业主按照法律法规和小区管理规约、业主大会议事规则共同决定。可记者调查发现，不少小区的公共收益是一笔糊涂账，物业公司也从未公开，甚至不少业主根本不知道有这样一笔属于自己的公共收益。在一些小区，即使有的业主去找物业公司询问公共收益情况，也往往会碰上“软钉子”。

而更多小区的公共收益对于维修基金的缺口来说几乎是杯水车薪。调研发现，很多小区的主要公共收益仅为停车费，由于老旧小区物业服务费收费标准较低，停车费大多或全部用于弥补物业服务费用的不足。 “所以，要想通过公共收益补充维修基金实际上是难以做到的。 ”

增强透明度消除业主质疑

业主为何不愿再缴纳维修基金?代表认为，可能与小区资金的使用透明度不高有关。“加强管理透明化和监管力度，是公共维修基金管理的前提条件。只有透明化和公开化，才可能保证它不被挪用、不被滥用，比如说存在哪个银行、到底筹集了多少钱、每一户有多少钱、每一个小区有多少钱、这笔钱是怎么花的?如果使用的话，如何申请、怎么使用、决定权在谁?透明度不够必然会让业主产生疑问。 ”

根据规定，业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修基金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修基金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。代表认为，物业或业主大会委托的中介机构应当将小区的收益情况进行公示，做到透明化管理，让业主详细知道小区公共收益的去处，并且由小区业委会负责监督这笔资金的使用。 “若确实没有这些收益或收益不足，业主了解社区情况后，就不难启动再筹维修基金了。 ”

调研报告还建议，进一步完善维修基金补建和再次筹集的相关规定。建议尽快研究制定维修基金补建和再次筹集的实施细则，探索建立维修基金强制筹集和强制使用制度。沈群慧代表建议，政府应出台多方筹措资金的强制办法。