谈到养老，就不得不提“以房养老”，这个一经抛出就引起轩然大波的观点。而且，这一观点就在上周有了新进展。国务院日前刊发意见明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。而上海银行也在沪正式宣布，签约沪上知名房产(新闻 新房 论坛 微博 )中介，首次为老人实现“以房养老”提供一站式“房屋管家”服务。

上海的“以房养老”政策对于房地产市场将带来哪些影响？“以房养老”会大面积实施吗？

业内分析

“以房养老”面临三大障碍——资深地产策划人、评论人徽湖

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要抵押，先有房，这将会在一定程度上刺激原本就较为膨胀的住房需求，使房价继续走高。

“以房养老”可以缓解养老压力，但是就我国的具体国情而言，还会涉及一些难题。

首先是道德层面的。由于受传统观念的影响，目前能接受以房养老的也只是极少部分家庭。许多老人担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾自己了，害怕增添隔阂，他们不愿用放弃亲情和关爱来换取现金。

其次是操作技术的困扰。对银行来说，虽然住房反抵押贷款有比较丰厚的收益，但风险与收益并存。由于我国的房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测，如何设计“倒按揭”险种和利率就是一个很大的难题，加之相关政策法规不配套，银行实行和控制风险的难度必然陡增。对10年以上的利率水平、房价水平的评估会十分困难，银行或保险公司的长期风险定价能力将备受考验。所以说，在操作层面上来讲，以房养老还有待成熟。

此外，是政策法规的障碍。城镇商品房的土地使用权只有70年，到期之后的风险如何分担？同时，许多老人把房子给了子女，与子女同住，并没有拥有自主产权住房。姑且不论他们有没有购房款，要抵押，先有房，这将会在一定程度上刺激原本就较为膨胀的住房需求，使房价继续走高。“以房养老”在英美等发达国家已是一种成熟的房地产金融产品，但在我国尚为雏形，刚刚探索。作为适应国情、备战老龄化社会的一项制度创新，需要人们的一个认知过程，需要一段艰难的探索努力。

“以房养老”促进二手房市场的流通——上海易居房地产研究院副院长杨红旭

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“以房养老”能促进二手房市场的流通，有利于房地产行业的持续发展。

“以房养老”是眼下的热门话题，上海更是走在了全国的前面。事实上，上海“动手”“以房养老”已经不是新鲜事儿了。早在2007年左右，上海市公积金管理中心就推出了“以房自助养老”项目。但是不管是公积金中心的养老项目还是上海银行牵头的养老项目，都是盘活房产，增加养老资金。

“以房养老”除了使老年人直接受益外，对于房地产市场也是有影响的。它能促进二手房市场的流通，有利于房地产行业的持续发展。因为随着高速的住宅开发，二手房市场所占市场份额越来越大，上海二手房早在2004年已超过50%。

在国外，许多国家已经就住房反向抵押贷款做了许多有益的尝试。荷兰是始作俑者，其后美国、新加坡、澳大利亚等国家也都在实践中，其中以美国发展得最为成熟。美国自1980年代开始实行这项政策后的10年内，市场反应冷淡，但经过市场教育期后，从2002年开始以平均每年20%的速度快速增长。

但这种养老方式在我国是否能顺利进行，我认为还会有两方面的问题。一是金融机构的风险控制问题。由于存在房屋价值和业主寿命两大可变因素，使金融机构的风险评估难度很大。二是我国百姓的传统价值观问题。我国的老年人思维惯性会让他们把房子作为遗产留给后辈。

身边观点

“以房养老”刺激开发商转变思路——国赫控股副总裁、河北深蓝房地产总经理张立军

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对于一些老年人来说，有房就相当于有保障，这也可能从另一方面刺激房地产市场的需求。

在这次上海推出的“以房养老”的措施中，我们可以看到有“租房养老”、“换房养老”和“房贷养老”。三种措施核心是相同的，都对房地产市场带来影响。“租房养老”政策主要针对有出租房屋需求的上海银行养老金客户提供专属佣金优惠或房东“金色管家”服务优惠。这一政策会刺激更多的老年人将手中闲置的房子拿出来出租，对于缓解房屋租金水平具有一定的作用。“换房养老”主要是针对有换房养老、房屋买卖等“以房养老”需求的上海银行养老金客户，特别提供专属的佣金优惠服务，以及定期看房、免费咨询、专题讲座等现场服务。老年人换房，就会对房地产市场带来更多的需求。

很多年轻人买房使用的是按揭的方式，也就是逐月还月供。“房贷养老”可以简单地理解成把这一方式倒置过来，简称“倒按揭”。即老年人将自己具有产权的房子抵出去，每月获得收益。对于一些老年人来说，有房就相当于有保障，这也可能从另一方面刺激房地产市场的需求。