年轻的时候，通过银行贷款买房;等到年老了，再把房子抵押给银行或专业机构，每月从中领取一笔“养老金”安度晚年……近日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，并明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。”这也是我国政府部门首次明确提出“以房养老”模式时间表。

消息发布，“以房养老”话题再度升温，引发各界激烈讨论。

“以房养老”四个普通的汉字，却意味深远。它包含着诸多国人人生两桩大事：房子和养老。您又是如何看待呢?

现状

“以房养老”提出多年

未有实质进展

16日晚，市区羌江南路某小区值班室前，5位老人坐着小板凳围在一起聊天。几乎在每个居民小区，我们都能看到这样其乐融融的景象。

谈兴正浓的5位老人对记者所说的“以房养老”感到陌生，表示难以理解，“现在退休了，养老金足够了，生活也挺宽裕”，不会考虑“把房子抵押出去”。

其实，在我市，老人出租自有住房来“以房养老”，是很常见的事情。他们有的住小屋将大屋出租，用租金补贴家用;有的则将住房整体出租，自己搬进养老院，用租金来支付养老院费用。

那么，目前热议的“以房养老”又该如何理解呢?

所谓的“以房养老”，即为住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”——房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

事实上，从2003年我国就陆续有地方政府和金融机构提出“以房养老”的概念，当时，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。并于2007年成立了幸福人寿保险公司并亲自参与这一“倒按揭”产品的研发并实施推广了出来。

但几年过去了，该业务的推广并不如想象的如此顺畅。

2007年11月，上海市开始以“以房自助养老”协议的方式开始试点“以房养老”，与“倒按揭”模式不同的是，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外，再无实质进展。

被广泛介绍的“南京模式”，从推广以来，一直是“只见雷声，不见雨点”。除南京外，随后的几年内，国内陆续也有城市在试点该养老模式，但都因法律制度缺陷，此类模式仍停留在政策研讨阶段。

推广业务方的金融机构也遇到同样的问题。在国内，也有部分商业银行适时推出的“倒按揭”业务，虽受到诸多市民看好，但并无实质进展，从推广至今，业务量依旧还是零。

银行

“倒按揭”

困难重重

我市金融界人士认为，房屋产权70年，是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大的差异。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。

当记者以投资者身份咨询市区某保险公司时，有工作人员表示，目前，雅安辖区内的保险公司均还没有开展“以房养老”相关业务。若要以房产购买养老保险，则可以采用先把房子以信托方式公估出价值，拿到现金后再用这些现金购买养老保险。

记者致电市区各银行业机构，大家也均表示没有开展与“以房养老”或“倒按揭”相关的业务。有工作人员表示，国家既然出台了相关的政策，银行不久应该也会设计相关的产品。

对此，有业内人士认为，市场之所以没有显示出对该项业务的热情，最主要的原因还在于政策上的不确定性。“一方面是房屋70年产权问题，另一方面是当前房地产市场并不稳定，房产估值很难进行。”市区某商业银行理财专家告诉记者，随着房子使用消耗越来越多，那么剩余权利价值就在逐步减少，也就使房子的价值在缩小。如果把房子抵押给银行，银行估值给的价格可能还不如现在直接卖掉房子，拿着钱去养老院划算。

正如该专家所言，目前，我市大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但70年的产权有可能连第二代都住不到头。这样的现实困境，着实让想“以房养老”的市民“望而却步”。

按照这样的发展境况?我们是否还需要“以房养老”呢?

有专家认为，目前我国老龄化速度加快，“倒按揭”则对老龄化增速背景下的养老有着积极作用，它可减轻政府、社会和家庭的负担，让老人保持生活的“体面”和“尊严”。所以作为一种补充养老方式，应该实施。

“推广‘以房养老’是一种趋势。”市区某金融业界人士认为，要推广“以房养老”，有许多条件需要满足，比如：如何应对房屋土地使用权的70年期限、房产如何估价、倒按揭计划如何制定、如何激励和规范银行操作等。

市民

大多表示

房子要留给子女

市民们又是如何看待“以房养老”模式呢?

记者发现，对于“以房养老”的养老模式，市民大多认为，“房子作为遗产的最重要一部分，总是要留给子女。”

“虽然我每月只有一千多元的退休金，吃饭什么的也够了，年纪大了也没什么更多要求。目前自己是有一套房子，但我不会把房子抵押的。”市区羌江南路李姓大爷说，“儿子养老子，房子给儿子”是固有传统，如果儿子不养老子，老子还要靠房子养，那养儿子干吗?

有着传统继承观念的老人大有人在。彭琼珍今年57岁，当记者问她是否会选择“以房养老”的模式时，她坚决摇头表示不同意。“我能留给子女的就只有那套房子，怎么能给保险公司或者银行呢?”她还认为，如果自己用这种方式养老，别人知道了，会认为自己是狠心绝情的老人家，这样的指责自己受不起。

但在记者采访中，也有少数市民表示，无论是从理性还是从情感方面考虑，都愿意接受“以房养老”模式。

“既然国家如此重视‘养老’，并鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。就有它存在的意义和价值。所以我并不反对这种模式。”市民古女士说，孩子们有自己的生活，也必须有自己生存的能力，目前，孩子刚按揭购买了房屋，正在装修，待儿子装修完，搬离自己住所后，自己就会将房屋变卖，拿着变卖后的钱和老伴儿外出旅游，享受自由自在的晚年生活。

记者了解到，欧美国家倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。

“也许，若观念后，中国税收制度进一步完善，开始征收遗产税后，这样的局面会改善很多。那时，‘以房养老’或许在中国就会真正叫好又叫座了。”从事法律专业的市民杨梅说道。

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国外如何

以房养老

美国：美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款;二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷;三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

英国：英国的“以房养老”主要有两种形式：一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。另一种方式就是出售大房换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。

日本：日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。