当“房子”遇上“养老”，一场激辩随之展开，到底什么是“以房养老”？它将改善养老制度还是沦为“空转政策”……针对一些“以偏概全”说法，本报尝试厘清式分析

“以房养老南京模式”

2012年4月份，南京市发展和改革委员会、南京市民政局、南京市老龄工作委员会共同下发了《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》。规划提出，要鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”（住房反向抵押贷款）试点业务。

然而，时隔一年之后，南京的以房养老试点业务却未有任何进展。“目前的相关环境不成熟，还不适合推广。”南京市老龄办一工作人员表示。

实际上，早于政府，南京民间版以房养老模式在2005年便已推出，并引领全国之先。

2005年，南京汤山的“温泉留园”推出了以房养老的养老模式。按照留园的公寓规定，拥有本市 60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。老人去世后，房屋产权归养老院所有。

该方案一经推出，很快引发了全国媒体报道，被称为“以房养老南京模式”。

但“留园”的试水效果并不理想。记者从南京江宁区民政局社会事务科了解到，该温泉公寓当年仅办理了几笔业务，数量非常有限。后因股东间的经济纠纷陷入停滞，最后改为了温泉酒店。此前，汤山留园老年公寓的法人代表吉德胜也曾向媒体坦承，最初的以房养老只是一个噱头，推出后也停留在构想阶段，只是引发全国媒体的报道是始料未及的。

在这一严峻情况下，一些新的以房养老模式正在南京市场出现。据了解，在南京有些养老金微薄的老人，尤其是孤寡老人，正在尝试用房子换取养老金和养老服务；有些行动不方便的老人或者独居老人，把房子托给养老院或者社区居委会帮他们出租，他们用养老金和租金共同担负入住养老院以及看病的费用；还有的老人会卖掉房子，入住在社区附近有熟人的养老院。

这些新的尝试从一定层面反映出了市场对于以房养老模式的需求，这样的需求也急需政府部门通过有力政策的推动来实现。

上海试点6年成功6例

早在2007年，上海市公积金管理中心就开展了“以房养老”试点工作。

上海当时的做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房在市公积金管理中心进行房屋买卖交易。交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金按市场价计算。老人可按租期年限将租金一次性付给公积金管理中心，其他费用由公积金管理中心交付。

但是，试点的情况却不理想。“试点仅6例就无疾而终。”上海市民政局一官员表示。由于当时很多房产非老人独立自有，子女有分歧，家产传后的观念占上风等原因，另外，房价的不确定性及70年产权规定等因素加大了实施的难度，因此，市公积金管理中心在予年多时间试点后，无奈停止了工作。

事实上，自2007年以来，包括广州、上海、长春等城市先后试点“以房养老”，但均因效果不佳而停止。

如今，上海将再次迈出实质性的步伐。9月12日，“倒按揭”养老金融产品业务研讨会在上海银行大厦举行。与会专家认为，上海是老龄化程度较高的城市，同时也是建设中的国际金融中心，加快“倒按揭”等创新产品的推出，有利于盘活老年人特别是有房空巢老人的现有房产，为老人多提供一种养老选择。专家呼吁，像“倒按揭”这样在国际上比较成熟的金融产品，想要顺利在中国落地，有需相关法律法规和政策措施的出台和完善。

北京将试水“以房助老”

据报道，北京有望于9月底出台《加快推进养老服务业发展的意见》，其中备受争议的“以房养老”可能不被提及，而是提出“以房助老”的概念。

“以房助老”的核心要点，就是不必抵让房屋产权，房子仅为养老辅助性选择之一。北京市民政局副局长李红兵表示，“以房助老”不要求老人一定要拥有自己独立产权的房屋，其主要模式也不是让老年人抵让房屋的产权；老年人完全可以通过让渡现居住或空置房屋的居住权，获得基本养老金之外的更多养老资金，或置换到一个可获得更便捷养老服务的社区(养老院、老年公寓或社区托老所)。

不过，李红兵同时强调，“以房助老”的平台，不能让养老机构直接参与对房屋价值(包括租价)的认定，也一定不是靠单独的金融机构来完成，“政府的责任是出台扶助政策，鼓励更多社会组织、金融机构参与其中，形成一个相互组合、相互制约的市场，让选择“以房助老”的老人，可挑选到能帮自己置换更优质养老资源的中介机构，放心让渡房屋的居住或使用权。”

此前北京也曾试点“以房养老”，但因条件过高而搁浅。

“就算‘以房养老’试点在明年有了具体操作办法，但短期还需要突破观念、法律等障碍。”中国社会保障体制研究专家、社科院社会政策研究中心秘书长唐均建议，开展“以房养老”业务，需要完善市场定价和资产评估机制，降低行业进入门槛，需要合理的养老制度设计。