老百姓：儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老

业内人士：上海2007年就试点，推行多年仅成功6例，以房养老不会成为主流

以房养老，靠不靠谱？

编者按

国务院办公厅日前下发的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出了开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即“以房养老”。

“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。

这一消息恰好在延迟退休、延迟领取养老金、“男当园丁女编织”等围绕养老制度的激烈争论之时发布，出于对政府是否向公众转嫁责任的担忧，大多数舆论对于“以房养老”表现出了相当的抵触和疑虑情绪。

新华社文章称，有人担心，有房子的富人可能不需要“以房养老”，没房子或者没产权的人却可能需要“以房养老”。有人甚至认为，真正需要“以房养老”的肯定是穷人，而越是穷困的人，越难拥有自己的产权房。

而实际上，此前上海、北京、南京等地的试点，并不顺利。

以房养老，到底靠不靠谱？

“以房养老”引发热议，有观点称政府要老百姓拿自己房子养老

民政部回应：政府仍将主导保障基本养老

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布后，“以房养老”问题引起社会广泛讨论。有观点认为，“以房养老”就是政府不管养老，要老百姓拿自己房子养老。

民政部20日首次通过其官网公开回应称，“以房养老”只是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一，而且是试点性举措，希望社会及媒体对国务院有关意见全面理解，勿以偏概全。

民政部称“以房养老”存在误读，政府仍将主导保障基本养老。

民政部有关负责人表示，开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院意见借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。

民政部有关负责人认为，在意见中，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即所谓“以房养老”，只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。在随国务院意见同时下发的重点任务分工中，也只是45项重点任务分工中第27项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。因此，对国务院意见要全面理解、准确把握，不能以偏概全、误导公众。

这位负责人表示，要全面准确理解和把握意见提出的政策措施，确保用足用活用好各项政策。

新闻深读

以房养老，四大困局

“银发浪潮”来袭，“4＋2＋1”家庭模式成主流，大量老人房产需“唤醒”，然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。推行“以房养老”还需迈过几道坎？

观念之困：九成老人选择留房给子女，“靠儿不靠房”仍是主流观念

记者采访发现，不少人对这一新型养老方式心存疑虑。有房族的广州市民钟女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。

“但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不了‘观念坎’。” 北京师范大学中国公益研究院院长王振耀说。

“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。

保障之困：养老机构“一床难求”，即便有钱会否无处养老

对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。家住北京西城区的老杨略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是‘前不着村后不着店’？”

“养老产品缺乏是以房养老推行的最大障碍。” 全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻说。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。”

操作之困：金融保险业务割裂，老人“担心”机构“畏难”

“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而记者调查发现，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为最大障碍。中信银行于去年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。

“住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。

一位评估人员说：“不是没有热情做，而是现在缺乏统一平台，业务割裂太严重。”

专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制。

政策之困：70年有限房屋产权，房屋权属变更怎么办

据上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年就酝酿“以房养老”，但推行多年仅成功6例。

因为如果发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。

有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。

业内解读

以房养老不太可能成为主流

与基本养老制度和财政兜底不冲突

在新浪微博上，有关“以房养老”的搜索结果高达二百万余条。质疑的声音主要集中在政府责任和“以房养老”在国内的水土不服上。

全国房地产经理人联盟副主席、养老住区专委会主任陈宏认为，国务院此次出台的《意见》对养老服务业的规划非常全面，对各部门的任务分工也非常明确，反映了中央政府对于养老事业发展前所未有的高度重视，老年人住房反向抵押养老保险试点只是融资政策中提到的一条而言，并不代表政府转嫁责任，和基本养老制度和财政兜底也并不冲突。

对于“以房养老”在国内的发展前景，多位业内人士认为，“以房养老”在国内仍然面临着一些困难和制约，不太可能成为主流。

作为“以房养老”的积极推动者，原中房集团总裁孟晓苏在微博上也表示，“以房养老”可能更适合从失独老人和无子女老人开始做起。

新闻快评

“以房养老”背后的三大焦虑

有网友说：“25岁按揭30年买房子，55岁还完房贷退休，要么去打工养活自己，要么把房子押给银行还钱，65岁房子还给银行再领养老金。辛苦一辈子，就给银行打工了。”

另外，有人则提出：“若要以房养老，那需要缴纳社保干吗？”

公众的质疑，表面看可能是由于误解或者过度解读，但其折射的多重社会焦虑心态，却有待进一步正视。

一是“住房焦虑”。“以房养老”的前提，是自有产权房，是房价可被普通人接受。因房价过高，购房者不得不大量依靠贷款。试想一下，努力几十年还清房贷，转眼间又要将房子抵押给银行，这对很多人来说是多么“悲催”的事情。更不要提房价高悬，不少人无力承受，将来恐连“以房养老”的机会都没有。

二是“社会保障焦虑”。我国的养老金被认为存在明显缺口。“以房养老”的试点和“延迟退休年龄”等动议一样，很大一个目的就是解决养老金的供求缺口。“以房养老”是市场化行为，是对公共养老体系的一种补充。故而，市场化养老的前提，是政府要兜住公共养老的“底”。目前看来，这项工作离民众的预期还有差距。

三是“社会公平焦虑”。有人担心，有房子的富人可能不需要“以房养老”，没房子或者没产权的人却可能需要“以房养老”。有人甚至认为，真正需要“以房养老”的肯定是穷人，而越是穷困的人，越难拥有自己的产权房。

试点“以房养老”，既需要着眼于解决操作过程、政策依据等技术层面的问题，更需要正视争议背后的种种社会焦虑，寻求从根本上推进改革、破解难题的好办法。

新闻背景

中秋小长假楼市观察

房价“继续横行”

还是“崩盘在即”？

19日，在南京国际博览中心举行的2013秋季房展会上，一名男子手里牵着七八根长绳，现场遛起螃蟹，引来大批市民的围观。螃蟹的壳上贴着“高房价”“高地价”。“遛蟹哥”身后还有一幅标语：“高房价横行几时休？”

行为艺术也罢，吸引眼球也好，此举一经网络传播，再度挑动了人们关于房价的敏感神经，成了今年中秋小长假的一个节日话题。

“高房价”近期的确有些“横行”味道。国家统计局最近发布的8月份新建商品住宅价格统计数据显示，与去年相比，70个大中城市中，仅一个城市房价下降。

其中，一线城市更是全面领涨。

住建部政策研究中心主任秦虹近期表示，目前房地产市场的分化格局已经形成，今后可能成为常态，部分一、二线城市房价上涨较快，绝大多数城市房价相对较平稳，少数城市房价处于下跌状态。

但饶有意味的是，有报道称，深圳大学当代金融研究所所长国世平近期称“110个城市房价即将崩盘”，成为舆论焦点。他劝投资者“赶紧卖掉房子，一套都不剩”。因这一“耸人听闻”的判断，他被网友称为“崩盘帝”。

随后，国家发展改革委在其官方网站发布声明，称从未以国家发展改革委名义聘请国世平为顾问，其言论不代表发改委观点。

房价是将“继续横行”，还是“崩盘在即”？业内人士认为，有购买力因素和货币因素的长期支撑，中国楼市上行趋势不会扭转；但另一方面，个别城市房价的大起大落和新房空置率居高不下，也说明局部地区泡沫也较为明显。而且，从国外教训看，房价过快上涨将把楼市引向“红利透支”的危险境地。

值得警惕的是，近期住宅市场和土地市场已形成“联涨”效应：房价的快速攀升客观上刺激了“地王”的接连出现，而地价的飙升又暗示了未来房价的涨幅。