“以房养老”模式在实际运作中，虽然已经倡导、研讨、试点了多年，但都处于“雷声大、雨点小”的情形下，主要存在六大障碍。

障碍一：法律和制度未完善

业内人士称：“法律法规没有明确规定，政府层面的‘以房养老’就很难推行。”上海市人大代表姚俭说，“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险（放心保）机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。

上海民声律师事务所律师王斌认为，在将来新修订老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。

障碍二：养老观念需要更新

“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。

障碍三：养老机构不完善

目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。

障碍四：金融机构没动静

“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

障碍五：70年产权特殊国情

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房（资料、团购、论坛）的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

障碍六：适用人群小

按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使是这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”的境况。