很多人抱怨说，房子太贵，住不起；墓地太贵，死不起；现在很多养老项目都由地产商来开发，会否导致未来“养不起老”？近日，中石化80亿元进军养老地产的消息再次引起社会对“养老地产”的关注。该公司首次涉足房地产行业，便选择了养老地产领域，必定看重了当中的投资价值。但养老地产牵涉到许多社会责任，容不得急功近利。过去十年国内一些开发商尝试做的项目，都因此失败。笔者认为，国内养老地产大多只是概念炒作，要真正做出效果恐怕很难。同时，知名房企如保利、万科纷纷投资其中，可能导致未来高端产品扎堆，无法惠及大部分有需求的人群。

国内有无必要发展养老地产？笔者认为需求是有的。目前国内老龄化形势严峻，而80后、90后人群独生子女越来越多，他们大多无暇照顾老人，需要大量养老机构代劳，但养老福利由政府独力承担的话，财政负担过重，因此才催生了养老地产。以佛山市为例，根据佛山市老龄工作委员会办公室公布的统计数据，2010年佛山市共有户籍老年人口52.75万，占户籍人口的14.22%，老年抚养比21.67%，大大超出人口老龄化社会标准。而信息时报最近对顺德区的养老事业现状展开的调查显示，当地养老院床位紧缺、社区“居家养老”服务人手不足等问题短期内仍较为突出。

但是，现阶段发展养老地产是否已具备成熟市场条件？对此业内普遍持怀疑态度。过去十年，开发商简单移植普通住宅项目的开发和经营模式，导致了一大批失败例子。首先是养老项目的市场局限导致投资者无法获得持续回报，其次是开发商不懂养老机构的运营，亦相继陷入财务困境。新阶段的养老项目如何保证盈利？一方面可探索将开发与经营分离，目前一些地产商正在考虑从美国、台湾、日本等地引入有丰富养老项目营运经验的机构，而另一方面则是往高端项目靠拢，中低端养老项目因为盈利空间较少，愿意做的人不多。而后者又可能引起另一个问题，养老成本过高，可能让一大批“刚需”养老者“伤不起”。

房企前赴后继地进军养老地产，专业人士分析称一方面原因是传统住宅和商业地产利润空间下降，需要开拓新市场；另一方面则是因为人口老龄化严重，政府养老投入未能及时跟上，未来对养老地产项目的需求会暴增，当中有可观利润空间。然而，地产项目越来越快的开发节奏和资金回笼要求，令开发模式很难走出“纯建房子卖”的思路。而开发商太急于求成，会导致未来高端养老地产扎堆。而日本养老专家也证实，从咨询情况来看，目前国内社会资本确实主要关注高端养老地产市场。

写到此处，笔者觉得上述想法可能有点杞人忧天了，因为至今仍有不少地产商认为，现阶段开发的养老地产只是挂羊头卖狗肉，他们多数不以营利为目的，更多是实现自我宣传和营销噱头作用，以促进自身住宅或商业项目的销售。新一批养老地产项目能否改变国内养老事业的现状，还需要时间考量。