“陕西将推进以房养老” 引发市场热议 养老地产开发迎来春天，持续的调控为中国的房地产催生出了各式各样的概念，比如旅游地产、教育地产、养老地产等等。随着我国人口老龄化趋势的不断加剧，老年人的养老问题正逐渐成为整个社会关注的焦点，发展“养老产业”，不仅是应对人口老龄化的必由之路，也是推动经济增长的重要举措。

近日，我省将推进以房养老措施的消息见诸报端之后，引起西安房地产市场的普遍关注，“养老地产”也成为开发企业热议的话题。伴随着政策的即将出台，许多业内人士认为，陕西养老地产的开发市场有了政策支持，养老地产将会迎来春天般的市场机遇。

“养老地产” 前景广阔

按照全国工商联房地产商会的解释，养老地产是“养老+地产”的一种开发模式，属复合地产范畴。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合。与教育地产、文化地产、旅游地产等概念类似，我国养老地产将会依托于养老产业的发展。

业内公认，我国养老产业前景广阔，首要源于我国人口老龄化加剧。据专家测算，2020年，老龄人口约占总人口数的30%。其次，业内有观点认为，当人均GDP达到3000美元以上，国民对于医疗保健等服务的需求将大幅度上升。此外，我国养老服务行业也处在起步阶段，会面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等问题。

上述种种情况决定了依托于养老产业发展的养老地产市场前景颇为广阔。虽然万科、首创、保利、华润等品牌房企先后成立了养老产业研究团队，部分险资也已进军养老地产，但业内专家认为，这一行业的市场竞争程度仍处于较低阶段，发展前景广阔。

现阶段，我国传统的养老机构基本属于亏损或微利状态，大都需要民政部门补贴才能维持运转。而商业化运作的养老机构，尚未出现相对成熟的运作模式。

新政将出 引发机遇

陕西省委主要领导日前在两会期间表示，陕西正在考虑住房政策与养老政策结合，推进以房养老措施。即老人60岁以后，可把现住房屋卖给政府，用得到的资金养老。另外陕西还计划由政府建设养老管理机构，按年度推进，让年老者用卖房子的钱住到养老机构里。

据悉，“养老地产”就是面向老年人、适合其居家养老的住宅产品，其中又可进一步细分为融入普通住宅区中的配建型和集中建设的专业型两种。从大的分类来看，“养老地产”可以分为养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构四大类型。西安目前已有养老院多家，但是目前似乎还没有正统的养老地产项目。

其实，“以房养老”并不是一个新鲜事物，我国不少城市都尝试推行过“以房养老”的模式，但都因为种种原因不得不搁浅。那么，要真正实现“以房养老”我们还要走多远呢?据悉，我省正在探索的住房回购以房养老政策，争取在十二五计划的后两年推出，让老百姓实现以房养老。

业内人士分析，伴随着我省以房养老政策的推进，养老地产将有了政策的支持和发展方向，西安的养老地产将会迎来春天般的发展机遇，前景广阔。

新政酝酿

业内期待早日出台

城市住宅运营研究专家 李连源

陕西万人购房团团长、城市住宅运营研究专家李连源表示，“以房养老”是政府在社会养老体系中提出的一个新概念，需要深入调研其可行性，毕竟这是一种全新尝试。从这个概念的提出，首先可以看出政府对已进入老龄社会的国情已有考量，而传统养老院方式不能覆盖整个老龄群体。如果能够从60岁将自己(或夫妻)名下房产以市值卖给政府，然后按月分享其部分价值，应该是一个新的探索，期待我省“以房养老”政策的出台。

但同时也有许多问题值得探讨：1.既然不是一次性买断，而随着房产使用年限的递增，和市场价格的波动，最终价值怎样才能合理?2.从“以房养老”合同签定起，房子已实际或部分卖出，而老人还实际占有，这算卖还是租?3.老人生命终结后而残值并未用完，剩余的怎么办?总之，“以房养老”的实际推行，有许多前期工作要做。

关于“养老地产”也是社会养老体系中的重要环节，它不同于简单的养老院，而需要用多种产业构筑起一个“银发产业”。既要有老年人生活不可或缺的医疗、购物、健身、聚会等机构或设施，还要有符合老年人使用的住宅产品，如避免直角、平面交叉，卫生间抓扶设施、呼叫系统等，等于构建一个全新住宅产品，也是未来发展方向。

养老地产

将成为新兴产业

陕西工商联房地产商会秘书长宁高伟

对于养老地产，陕西工商联房地产商会秘书长宁高伟表示，这是一个相对新兴的产业。目前国内很多开发商在研究“养老地产”，由于开发“养老地产”面临的困难太多，现在在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数。真正的“养老地产”各方面的设计要求技术很高，如：电梯间、台阶、开关高度等都需要人性化，电梯间要宽大，以免紧急事件方便单架出入，台阶旁都需有轮椅出行的过道，开关高度110CM，这都是最基本的配套。

目前所谓的“养老地产”都是把房子抵押给银行，比如：一个人有两套房子，一套用来自住，一套用来养老投资，把养老投资变现这是最关键的。而西安目前没有这样的产业，还不成熟。

养老地产

“适老”设计为核心

美城机构总经理 汪魏

美城机构总经理汪魏表示，我个人不建议“养老地产”以产业来发展，这样显得很功利。真正的“养老地产”无论是从建筑设计、园林规划还是装饰标准都很高端。“以房养老”的创新核心在于“适老化”设计，例如：护理、医疗、健康管理、文体活动、餐饮服务，同时还需增加设施设备和精心打造专业管理团队，当然平时的生活细节都需注意，如楼梯扶手、防滑道路、24小时应急设施等等，这些都要健全。

所谓的养老地产和常规住宅是不一样的，真正的“老有所养、以房养老”产业需要的是政府的支持，就像廉租房、保障房一样，真实的让老百姓从中获取利益。若开发商自己开发那么，不一定能做到真正的配套健全，就算可以达到相应的标准，那也会是开发商赚钱的机会，那时就失去了“老有所养、以房养老”的真实含义。

养老地产

细节决定企业成败

着名城市地产运营专家 王建红

着名房地产运营专家、龙化东方战略机构总经理王建红表示，陕西推行的“以房养老”政策细则还没有出来，但我个人认为对老人养老是件好事。不过“养老地产”目前还处于初级阶段，常见的都是简单的养老院。中国人都不愿把老人送进养老院，认为这样做是不孝敬，如此传统的养老模式需要改进。

“养老地产”准确的应该称之为“老年地产”，现在生活条件越来越好了，老年人也都长寿，老年人不只是是单纯的吃、住，他们的精神需求也很重要，如：运动、文化、音乐等;同时生活还应注意很多细节，卫生间要无障碍;医疗配套需远程系统监控;墙角要设计成圆弧形，以免磕碰;走廊需要扶手等。这些配套健全、处处为老年人着想的产业才是真正的“老年地产”。

总之，有三点内容：1.建造符合老年人居住需求的居住建筑。2.规划、配套健全。3.形成良好的“老年产业链”，项目才能可持续发展。

养老地产

需企业承担社会责任

西安协和置业股份有限公司总经理冉战利

企业未来的发展战略需产业多元化，而“养老地产”也是协和置业企业发展的布局之一，从我们目前整个社会发展来看，“养老地产”已成为社会的一种需求，慢慢成为一种趋势。目前看来，原有的养老院已不能满足当前社会发展的需求。想要“养老地产”快速健康的发展，需要借鉴一些成熟的开发理念、管理理念，并改变人们认为老人进养老院就是子女不孝的传统观念。

与此同时，“养老地产”模式需要企业承担社会责任，还需打造专业团队。企业想在此领域平稳发展，不能固守在原来简单的“养老地产思想中，要打造适合我国国情的发展模式，给老人营造出‘家’的感觉，而不是冷冰冰的‘集体宿舍’。”

真正的“养老地产”要配备充足的养老设施、养老服务，当老人生活不能自理的时候，有专业的护理团队。生活中，老人最怕孤独，应该打造一种自然、清净、养生的环境，远离闹市，又不偏远，营造社区独有的生活氛围;能够和子女快速连接，需要便利的交通干线做支撑;要创造“有孩子”的区域，在社区旁边要建造能吸引孩子们的公共娱乐设施，老人看见孩子们都会很开心，这样相信他们在生活中就不会感到孤独寂寞。

社区设计方面应围绕老人的生活习惯，如：道路的无障碍化设计，明确的交通指示、帮辅设计等。房屋内部的设计还需融入一些层次的个性化，避免单一。生活中安全智能系统也很重要，既要智能还必须操作简单，如：定位系统、寻呼系统等，万一有情况发生，可以及时发现方位。